光大地产今年下半年有景湖春晓二期、景湖湾畔等项目推盘，面临新政调控，开发商的整体规划和营销策略有何改变？对未来几年东莞地产市场的走向作何判断？带着这些问题，记者对光大企业集团有限公司景湖春晓项目总监黄健做了专访。

　　光大企业集团有限公司景湖春晓项目总监黄健

　　下半年房价会涨5％左右

　　记者(以下简称“记”)：你是如何看待今年东莞房地产走势的？下半年房价还会继续涨吗？

　　黄健(以下简称“黄”)：整体走势以平稳为主。今年原本新盘的放量会很大，但由于受新政影响，下半年放量并没有年初预计的大。我们本来是有三四个盘要开，下半年准备只开其中的景湖春晓二期和景湖湾畔。目前，下半年上市的项目都处在认筹期，目前有营销举动的仅六七个项目，还多是二期或三期的产品，全新的项目并不多。因供应量有限，下半年东莞房价的走势应该是稳中有升。

　　记：预计涨幅有多大？

　　黄：宏观调控之下，房价不会像去年下半年和今年上半年那样猛涨了，应该有5％左右的涨幅。同时，一些小的开发商为快速套现或抽身，可能会打价格牌，个别中低端产品价格出现略跌也说不定。

　　记：从东莞的实际情况来看，你认为合理的房价应该是多少？

　　黄：3800元至4500元每平方米的均价较为合理。低于这个价位的话，房子的质素会相应削弱；而高于这个价位，就是消费者眼中的高端产品，比较难为市场所接受。

　　新政促使开发商更理性

　　记：对东莞楼市的前景有些什么看法？

　　黄：新政对东莞楼市会有深远的影响。具体表现在以下几方面：第一，开发商会变得更加谨慎。开发商要研究如何更合理有效地利用储备地块，更有效地控制成本，使土地发挥最大的效益。在资金方面，开发商要寻求其它的融资手段——东莞有着很丰厚的民间资本，潜力还没有很好地激发出来。其二是产品结构方面，政策的强行规定会导致同质化趋势明显，这使得开发商在小区规划、户型创新方面，要比以前下更多的功夫。

　　第二，市民的居住习惯也会发生改变。新政的调控会使很多人追求豪宅的消费欲望慢慢减弱。随着城市的扩容，对消费习惯的引导，市中心的楼盘会体现高价高质特点，城市外围则是适合普通老百姓的经济适用房项目。中心区的居住密度会有所减少，而转向五环路外围发展。第三，大户型的量在3年之后会减少。近两年的减少不会太明显，3年之后如果小户型供过于求，国家肯定会再进行调控，怎么来生产最终还是由市场来决定。

　　下半年推盘量700余套

　　记：春晓一期推盘以来价位有什么变化？二期将在什么时候推出？预计价位会上升还是下降？

　　黄：一期均价从最初的4080元一直卖到4880元，最高价达到了5800元。价格先后调整了4波，每次涨200元。在今年的8月底至9月初，会有一批一期与二期之间的过渡产品上市，总量有300套，都是110至160平方米的大户型。这批货量的价格会再往上走一点，在5200元左右。二期总量有2000套，将在11月起分批推向市场，面积集中在40至160平方米。景湖春晓下半年推货量应该在700套以上。

　　记：你认为未来两三年内，东莞房地产会形成一个什么样的格局？

　　黄：大浪淘沙，适者生存，优胜劣汰。“平稳发展”应该是市场的主旋律。

　　记：请用一个词汇或一句话来概括2006年东莞房地产市场。

　　黄：“无限风光在远方”。国家的宏观调控政策可谓用心良苦，符合大多数开发商、消费者的利益。在稳定房价的前提下，开发商也会受益，前进的步伐会更加谨慎，这也符合建设和谐社会的要求。