根据东莞中原地产研究部统计数据显示，目前东莞别墅市场呈现出特征化、集中化的分布。现有别墅基本分布在一山三湖区（黄旗山、水濂湖、横岗湖、松山湖），占市场份额的68.8%，镇区的大岭山、厚街、塘厦、虎门、常平、道滘等尚有部分别墅项目，镇区整体供应量比重较城区市场大，别墅供应量也相对比城区市场要充足。

　　根据调查，目前供应市场的别墅产品以180～350㎡的联排别墅为主，随着国家对别墅项目的禁批，独栋别墅将在不久以后绝迹市场，取而代之的就是联排、叠加、双拼等类别墅。

　　价格将呈“跳跃式”上涨

　　虽然手头上拥有别墅项目的开发商皆对即将推出的新品价格再三缄默，但记者仍然从多方面了解到，今年的别墅价格将无可避免地会持续走高。业内人士普遍表示，与今年大户产品、小户产品价格的平稳走势相比，别墅产品价格的上升幅度会比较大，将出现“跳跃式”上涨。

　　合富辉煌东莞市场研究部经理林毓群表示，别墅产品价格今年会呈现较大攀升的市场原因在于：一是供货量小，市场供求关系难以平衡，而东莞整体楼价走高必然拉升别墅的整体价格；二是随着国家三令五申的别墅项目禁批，别墅成为市场稀缺品，市场预期较高；三是目前进入别墅市场的“炒家”越来越多，他们的投资行为会在很大程度上将别墅价格快速拉升起来，导致价格出现“跳跃式”上涨。

　　虽然目前东莞别墅看似供不应求，但2007年第一季度的房地产预警分析数据显示，别墅的空置情况比较严重，别墅空置面积达10.00万㎡，环比增幅达239.07%。这一数据带出的别墅市场现状是：别墅用于投资的比例在不断增加，炒家不断入市，别墅价格预计将涨得更快。