镇区成交面积占总体七成多

　　随着东莞城市化进程的加快，城区的房地产开发逐步加快，可供开发的土地资源相对镇区而言在不断减少；而东莞镇区众多，土地资源丰富，镇区居住生活环境不断改善，镇区房地产开发全面启动，开发商的目标转向镇区已成必然。

　　目前镇区土地成交量占到总体的七成以上，2007年上半年有土地成交的镇区19个，数量上占到所有镇区的七成左右。

　　从各镇区商住用地的土地单价来看，最高价落在常平镇，土地单价过万元/㎡。而结合容积率的计算，最高楼面地价落在南城区，为3772元/㎡，其次是黄江镇的一宗土地，单价也超过3000元/㎡，万江的楼面地价位列第三，为2267元/㎡；常平那块地由于容积率较高，折合楼面地价为2223元/㎡。

　　观点

　　地价对房价上涨有巨大推动力

　　作为房地产开发的主要成本，土地价格对房价的影响起绝对的主导作用。市场分析人士认为，东莞土地市场价格在一年内上涨了150%，商住用地折合楼面地价也上涨了72％，假设房地产开发利润率保持不变，而开发成本大幅提高，房价水涨船高不言而喻。

　　结合房地产开发周期因素的考虑，目前的土地成交后2~3年内必须开发，因此，后市的房价在地价上涨的推动下升值潜力是可以预期的。    

　　结合商住用地平均容积率分析，今年东莞商住用地的容积率基本控制在1.5~2.5之间，相对周边其他城市而言，这样的容积率是相当低的。地价的快速上涨，加上东莞低容积率的控制，成为后市房价上涨的推动力。

　　镇区地产将加快开发步伐

　　从2007年上半年东莞成交的土地区域分布看，城区成交量从高到低主要集中在南城、万江、东城，莞城作为老城区，房地产开发重点主要是旧城改造，新增的土地资源非常稀缺；有土地成交的19个镇区中，主要成交量集中虎门、沙田、寮步、塘厦、洪梅、中堂、黄江等镇区；这些镇区除了洪梅镇土地成交大部分是工业用地外，也是商住用地成交的主要镇区，各镇区这半年商住土地成交面积在7万~17万㎡。

　　可以认为，从目前投资商在一级市场的布局来看，未来1~2年，这些镇区的房地产开发将进一步加快。