核心提示：近日，不少新楼盘推出“4”字头特价单位，引起业界和购房者广泛关注。新房降价对二手房的定价是否会带来直接影响？现在是否是购房的好时机？在一次具体的购房行为中，又应该怎样去规避风险？东莞二手楼市08年的走势如何？带着这些问题，记者深入采访了满堂红置业东莞分公司总经理曹国超先生。

    东莞阳光网记者 陈芳  摄像 梁祖威

    新房降价将使二手房业主心理关口松动

    阳光网：您如何看待2月底3月初东莞一手楼市出现的降价现象？这对二手楼市会带来什么样的影响？

这是满堂红置业东莞分公司总经理曹国超先生

    曹国超：3月份，光大或者万科把部分房源降价出售，我不知道这是短期行为还是长期行为。如果是短期行为，那可能是对尾货进行销售，07年底08年初整个房地产市场都很萧条，不排除开发商对积压的盘源做降价销售；但如果是长期行为的话，会促使房价回落到一个比较低的价位，促进成交，这对于购房者来说，是个买房的好时机。

    对于中介来说，这可能在短期内会使部分二手房买家流入一手房市场，3月份二手房市场会产生较浓的观望气氛，但是对整个房地产和消费者来说是好事，特别是对于想买房的自住需求者来说，是个入市好时机。

    阳光网：新房价格的下跌是否会对二手房的房价带来影响？

    曹国超：会！二手房业主的心理关口会有些松动，可能以前降不下来的价现在降下来了。2月份以来，我们也发现一些业主开始松口，在总价的基础上谈下1-2万都不难，比以前会好谈很多了。当楼价去到很高的时候，基本上很难谈的。

    整体来说，一手发展商降价的趋势，在4、5月份会更加刺激到市场，可能3月份有一个观望期，二手市场的客户可能会转移到一手市场去，但是4、5月份的市场还是比较乐观的。如果你想买房，现在的房价已经去到自己的心理关口，那也很可能出手了。特别是08年是奥运年，不可能房价会跌到05年的时候。一般来说，当城区房价去到5、6000的时候，就已经去到购房者的一个心理关口了。

    阳光网：您认为3月份二手房的房价会有多大的回调空间？

    曹国超：个别的楼盘和个别的业主应该会有回调，我们不能谈整体的情况，因为二手房价是和小业主息息相关的，小业主也会看市场反应，跟着大环境走。短期来说，3、4月份可以在市场上找到一些符合心理关口的房子。

    阳光网：在东莞会有这样一群工薪阶层，收入不是太高，希望买两房或者三房，适宜三口之家居住，总价不要太高，像这样的情况您有什么好建议？

    曹国超：这个问题非常好！2月份回来以后，我们明显看到，30万左右价位的房子需求量很多。这些客户以自住为主，没有受楼价太大的影响，因为他们选择的房子价位不会很高，而我们现在成交最多也是30万左右的房子。

    这也看出，东莞越来越多人需要中低价位的房子，反倒是中档价位房子的客户观望很厉害。所以我们也在4月份准备围绕新莞人做一些30-40万房子促销的活动，尽量可以带给他们更多的选择。比如说在景湖片区，很多楼盘的价格都去到6000多，但是就在这个片区附近，如光大花园4000多的单位也有，一些楼层高的单位，3000多的也找得到。也就是说，在同一片区，也有高档、中档、低档的房源，消费者可以根据自己需要来选择二手房源。

    现在也可以考虑万江这个片区，虽然现在还比较新，但是从一开始就是东莞城区的范畴，那里的房子选择空间也比较大，像万江的江滨片区，3000多4000多的房子也是能够找到，我们在那里的成交也是不错的。那里房子的素质也越来越好，性价比也越来越高。总体来说，不同价位的需求，都可以在不同片区找得到。特别是镇区，1000多2000多的房子还是很多。

    买房子来出租，投资回报率约6%-7%

    阳光网：房子是很特殊的产品，它具有投资属性，那对于购房者来说，怎样才能买到保值增值的房子呢？

    曹国超：其实房子除了自住，也有投资的概念。自住的消费者也应该考虑，如果以后我不住了，房子好不好租，长线投资回报如何等等。在东莞，买房子出租，回报率可以达到6%-7%之间，相对于其他城市而言也是不错的。比如在中信新天地，50多平方米的房子有机会租到1600元，回报率就达到7%。

    目前，东莞的租赁市场越来越发达，租客需求量越来越大，租赁回报也会越来越理想。像香槟时代那里我们有个分店，1月份我们就租出去了20-30套，基本上是公寓。这说明来东莞城区发展的人越来越多，素质越来越高，租赁市场也会越来越火爆。这对业主来说也是很乐观的一种状况。

    阳光网：一手房价格下降，部分业主出现被“套牢”的情况，那在二手房购买时，是否也存在比较大的风险？

    曹国超：和广州深圳相比，东莞有一个比较好的现象，深圳买房时一次性付款的比例比较高。我们刚统计的一个数据显示，在广州，约有6成购房者做按揭；在东莞，07年有4成左右是做按揭，6成左右是一次性付款的。这说明，从整体上，东莞购房者的素质是很高的，而且东莞比较少短线炒家，或者首付比较少的现象，基本上首付都有4-5成了，银行肯定会批贷款，这也是东莞二手房市场比较稳健的原因所在。 

    阳光网：是否越老的房子，升值空间就越来越小，甚至在转手的时候会赔本？

    曹国超：不会的，从一座城市发展来看，房价都是往上走的，除非经济发展不上去。房子不会随着时间的推移老化而贬值，而是跟楼盘的地理位置、居住的人群层次、经济大环境直接相关的。地段好，商业气氛好，住的人群素质高，都会使得房子增值的，建议长期投资者选择这样的物业来投资，升值潜力才会大。最关键的，当然还得看经济大环境。

    买房要做到“三看”  80后不必一步到位

    阳光网：针对二手房的自住需求者而言，您能否给一些具体的建议？

    曹国超：首先应该选择一个好的中介公司。“创辉事件”促使行业更加注重诚信经营。比如我们公司通过”创辉事件”，也不断去完善我们的销售模式以及内部运作，怎样让消费者更加便利地找到房子，提高员工素质，在漫长的交易流程中全面配合业主的需求。比如3月份，我们就会推出“做租单送清洁”活动，中旬也会推出“二手交易指南”，像二手交易流程以及可能存在的风险都会明确告诉消费者，这对我们也是有效监督。

    长期来说，”创辉事件”对整个行业的影响是正面的，一些不规范的中介公司要么规范经营，要么就只能选择离开；短期来讲，这可能给购房者带来一些不悦。我相信不少想做好的中介公司，现在应该开始想一些整体的战略了。希望通过中介行业的共同努力来增强消费者的信心。其实楼价的平稳对消费者来说是好事，07年的宏观调控和萧条也是一个很好的前奏，令市场更加规范和完善，相信08年会更加透明，楼价也更合理。

    阳光网：那除了选择中介公司外，在房源选择上，购房者应该具体注意一些什么呢？

    曹国超：最关键要看自身的经济实力，要看月收入状况，来选择一个合适价位的房子，千万不要“充大头鬼”，如果买个100万的房子，可能首付20-30万能够拿出来，但是月供也会很吃力。现在80年代的购房者越来越多，这些人踏入社会时间不长，有一些资金积累，但是心比较急，想一步到位，买一个非常棒的房子。为何不选择一些片区，可能相对来说差一些，但价格比较适合的房子，而一定要选择豪宅呢？首期可能比较简单，但后面供房也会很累。所以，也应该按照自己的经济状况去选择房子。

    现在的人观念不同以前，不可能一辈子只买一套房子，现在刚来东莞的年轻人，可以先买在片区或者楼龄不是特别好的房子先住，随着事业不断发展，物业也是资产，能够保值增值，到时候再卖出去，选择素质更高的房子，也是可以的。

    阳光网：除了根据经济实力量力而行之外，房子本身在挑的时候又要注意些什么？

    曹国超：我个人觉得，通风采光是最关键的，特别是每间房、厅、卧室都要仔细看，像有些房子洗手间是没有窗户的，这样住起来就不太好。坦白来说，看房子要细心一点，不能走马观灯。一般来说，买二手房，要看三次。

    第一次，走马观灯，初步印象是很好，但在脑海中只是一个框架而已。首次看房，可能更多地关注价格，细节不会太留意。回去了，和家人商量之后，觉得价位上合适，就应该尽快约经纪人看第二次。

    第二次，就应更关心物业交易流程，资金需求等，还应看看家里的电、水和煤气，一定要仔细试试开关，尤其是厨房和洗手间，特别要详细地观察有无问题，有必要的话也可以找一些装修师傅一起去看看。不过东莞的房子都比较新，一般不会有什么问题，除非丢空了很长时间的房子，那就要仔细检查水管和线路。

    如果有时间，还应该最后去看一次，了解一下整体的状况。如果之前是白天看的，那最后一次可以晚上去看看。一般来说，我建议大家白天去看，如果上班族的话可以早上去看，因为这个时候才能了解到通风和采光的真实情况。如果房子有家电的话，也要检查这些东西是否运转正常。

    08年，东莞二手楼市将会更平稳地发展

    阳光网：08年的东莞二手房市场走势如何呢？

    曹国超：总体来说，08年的二手房市场会比07年要平稳，不会像07年7月去到高峰，9月又走向萧条；也不会像去年一些地产公司一个月开十几、二十家店，或者楼价攀升得很高，然后一个月就会关闭十几家店这样的情况。
 
    我们对08年的市场还是比较乐观的，一个月应该会比一个月好一些，但是成交量不会一下子恢复到07年最高峰的状况。希望在东莞的中介同行们能够加强沟通与促进，令到这个行业更加透明、便利和诚信，让业主在选择物业上更加放心。