非常时期更需非常冷静  东莞远未到崩盘时间

    记者 裘小厉

    背景：当房地产商纷纷将目前的楼市看作攻坚战时，运河板块无疑是最先失防的前沿阵地。一时间，全国都在议论东莞房价直线下滑30%，媒体的渲染让运河成为焦点，同时也撩拨着全东莞普通市民、开发商以及业内专家的神经。

    运河楼盘骤降事件还原之后，我们看到的是一个被过度放大的个案，但无论是巧合还是必然，运河首先破防本身发人深思。坊间更在忧虑，运河之后，东莞下一站又是哪里？为此，记者深入专访东莞市田禾房地产投资有限公司营销总监商俊骏，挖掘更深层次的意义。

东莞市田禾房地产投资有限公司营销总监商俊骏

    土地成本影响营销策略

    记者：上周末，万科、光大运河区楼盘的团购优惠活动掀起运河降价风潮，田禾•塞纳河畔作为同区域的直接竞争对手，目前有怎样的应对措施？
 
    商俊骏（以下简称商）：首先我不认同运河板块这种捆绑式提法，虽然区域位置接近，但由于项目土地取得时间不同，自然有很大的区别。万科运河东1号以及光大景湖湾畔的土地取得时间要远远早于田禾•塞纳河畔，而我们是2006年确定的土地，两者的土地成本以及这一时间差造成的建材成本有很大的差距，他们可以作出当时拿地时间的价格，而我们显然只能结合目前的市场形势定价。

    此外，楼盘如果定位不同，即使一路之隔，产品属性也区别很大。举个例子：中信凯旋城和怡丰都市广场紧紧相邻，但产品层次区别明显。塞纳河畔虽然和其他两个楼盘层次差异没有那么明显，但也不能归于同类。而且由于塞纳河畔开发建设时间较晚，因此呈现出来的产品形象可能不像其他两个盘那么完备，但作为莞城区中心区目前规划的最大规模楼盘，它有着自己独特的优势。

    发生在运河只是一个巧合

    记者：在东莞楼市面临调整的大环境下，为什么运河片区首当其冲，成为降价前线？
 
    商：发生在运河只是一个巧合，个别开发商的营销战略使这个区域变得过于突出。运河繁华区域目前集中是四个楼盘，万科运河东1号、光大景湖湾畔、宏远江南雅筑以及塞纳河畔。四个盘中两个盘的开发商都在推行“跑货走量”尽快回笼资金的营销策略，比如万科地产，他不仅仅是运河东1号在降价，而是全国的项目都统一在降价促销，而光大地产也不仅仅是景湖湾畔在打折，光大旗下多个项目都在促销。

    无奈的是，这两个开发商正好在运河都有项目，又是同一时间推出团购优惠，集聚效应显得特别突出，而我们不能就此得出“运河片出了问题”的结论。比如现在丰泰城降价幅度也挺大，我们不能放大地说东城东板块出问题了，这是不客观的。

    记者：也有观点认为，去年东莞房价狂升猛涨使东莞很多区域都透支了成长空间，运河片大幅调整是因为这个区域根本无法支撑7千、8千的单价？
 
    商：我不认同这个观点，运河整个沿线范围很广，而运河城中心区目前整体配套、交通都非常完善，区域很繁华，完全能够支撑这个价格。而且，我认为一个区域他值多少价钱，不是开发商或者所谓的专业人士随意的判断能确定的，决定权其实在消费者身上，区域客户的认同才是定价的基准。                      

田禾·塞纳河畔效果图

    价格回归更是利润回归
 
    记者：运河片区实际降价幅度或许没有媒体报道的那么夸张，但这一信息已经令东莞楼市变得更加躁动。我了解到很多地产公司忙着做调价，你觉得接下来是否会引起东莞楼市更大范围的降价？

    商：我个人认为这次楼市的价格回归其实是利润回归。短时间内，部分中小楼盘尤其是质素一般、竞争力较弱的项目可能也会加入降价浪潮。但只是短暂的，万科以及光大运河楼盘虽然折扣非常大，但仍然有一定的利润空间，开发商再怎么降价还是会保留最基本的利润空间，只是利润空间随着市场形势变化大大缩水。

    此外，特别需要强调，东莞楼市远未到崩盘时期，比如万科和光大他们搞促销，其实是为平衡现金流的需求，加快出货之后回笼资金投入在东莞其他新项目的开发建设之中去，这也可以看出房企对东莞房地产市场的大势仍然保持积极态度。

    3月底是买房良机

    记者：现在普通市民最关心楼盘的确切售价，田禾•塞纳河畔实际是怎样的情况？

    商：目前塞纳河畔有200多套产品在卖，销售均价是6300元/平方米，最低价是5600元/平方米，最高大概是在7000元/平方米，其中6000元/平方米以下货量在30套左右。我们已经作了较大幅度的调整，而且从成本上看已是楼盘所能给出的最大优惠。

    记者：作为专业以及有良知的房地产营销高手，最后希望您对目前和开发商一样焦虑不安的准购房者提供一些置业建议？
 
    商：3月底肯定是个入市良机，尤其对于自住客而言，当那批02年、03年取得的土地陆续开发完毕，而去年高峰期时拿下的土地不断上市，楼价自然还会回升。对于投资客而言，不鼓励短时间套现，长线投资目前来看也是抄底时机。