万科快速“探底” 终结楼市“阴跌”局面

    “价格在回调，成交量在萎缩，这是典型的‘阴跌’特征。准确来说，这种现象是从今年年初才开始的。”车德锐分析道，去年新政出台后，10—12这三个月的成交量其实还是可以的，只是有点萎缩，但是价格还是惯性上扬。在分析量价走势时，如果价格在往上涨，但是成交量跟不上，那么回调之势不可逆转。

东莞中原地产研究部经理车德锐接受东莞阳光网记者专访

    2007年全市的房价峰值是6800元/平方米，就出现在12月份，尽管房价惯性上扬，但成交已经萎缩。进入1月，正好碰上“取消购房入户”这个节点，致使08年这两个月价格都在回调。1月份的全市均价是6200元/平方米，2月份的均价大概是5700元/平方米左右，短短两个月，房价下调了15%。

    尽管2月价格跌幅较大，但是成交量没有上升，反倒跌入谷底。据统计的2月份楼市成交数据来看，仅928套，同比07年2月的1408套下降了34%。这便是典型的“阴跌”特征，这种状况下，观望氛围仍然非常浓厚，楼市维持阴冷的僵局。

    万科快速探底  引领市场回归理性

    “我认为万科领跌东莞楼市，是利大于弊。至于‘崩盘’的说法，我持保留态度。可以说现在房价是大幅跳水，说得更理性一点，应该是快速探底。万科地产在东莞做了一个快速探底的动作，其实基于我对东莞楼市的判断，城区房价在5000元/平方米左右应该是个底。”车德锐表示，东莞房价其实在5500—6000元/平方米左右，都是正常的，万科此次推出的4000多元/平方米的单位，大出市场意外，让业界都大跌眼镜。

房价大幅跳水，售楼部收获人气

    “不过，万科这种快速探底的行为，随之而来的，是激发了整个市场的人气，这对整个市场是好的。如果万科不做这个事情，东莞的各个开发商达不成共识，有人想升有人想降，市场形不成一种合力，那楼市就会出现僵持状态，买卖双方都在观望，成交量持续低迷，这种无量的‘阴跌’对市场是不好的，也没有人气。”

    “万科此次做的快速探底的动作，改变了市场预期，告诉大家底价就在这里了，就会使得市场马上反弹，成交量大幅放量。因为4000多元/平方米的价格，对于投资客或者自住客而言，都是可以买的。”车德锐认为，万科此举将引领市场快速回归理性，利大于弊。

    3月楼市成交将小幅反弹

    随着万科“快速探底”，将会引得一些楼盘跟进，拿出一小部分4000多元每平方米的单位出来推，楼市会出现小幅反弹，成交量会慢慢放大，逐渐走出这个低谷。“但是反弹到一定高度，不少投资者和自住客都已经消化了不少（单位），此时价格又会有小幅上涨，上涨到一定幅度，投资者和购买者又出现犹豫心态。外部市场大环境以及周边城市的动态，都会影响购房者的心态，基于这方面考虑，价格只可能小幅反弹，再进入一个比较稳定的发展区间。”

    “08年上半年走势已经比较明朗，会出现一波又一波的小幅反弹高潮，但是幅度较小；至于2008年下半年的走势，则要看中国房地产市场的大势，看政策和消息面的走向，目前还很难下结论。不过每个月的‘量价’走势监测也能说明楼市是否走出观望，如果房价回调，但楼市成交量仍然低迷，则说明楼市仍在观望；若成交量上升，房价维持在平稳区间，则说明购买需求被释放出来，有人购买对房价也是有力支撑，此时楼市走出观望，市场信心倍增，楼市开始复苏！”

开发商应调整心态 08年“跑量走货”

    东莞阳光网讯（记者 陈芳 摄像 梁祖威）股市和楼市往往是密不可分的，地产萎靡不振，地产股也有可能会暴跌；而股市利空，更多的空闲资金则会流入楼市，两者关系紧密。3月3日，东莞中原地产研究部经理在接受记者专访时指出：“2008年迎来A股‘大小非’解禁高峰，由于股市利空，市值超过5000亿的资金有可能流入楼市，这对楼市复苏是利好信息”。

    A股“大小非”解禁  超5000亿资金被释放

    什么是“大小非”？车德锐解释，这是上市企业早期，很多原始股东以很低的价格买进股票，但是这是不能上市流通的，一年或两年内才能上市流通。经过一两年的上涨，可能原本1、2元买进的股票，现在涨到20－30元了。08年股市经过大幅上涨后开始回落，很难涨到6100这样的高点。一旦“大小非”解禁，很多股东都会选择套现，这笔钱若放到银行起不到保值增值的作用，可能大部分还会流入楼市。

08年是股市“大小非”集中解禁的一年（资料图片）

    相关数据显示，2008年的A股市场将有13家银行股的“大小非”解禁，按近日收盘价计算，银行股的解禁市值将超过五千亿元。而2月份也迎来了今年的首个银行限售股集中解禁的高峰，对市场上的资金压力较大。“‘大小非’解禁量很大，这对股市是利空，对楼市却刚好是利好！”

    开发商：调整心态  08年应“跑量走货”

    “08年投资的资金面是非常充裕的，开发商应该怎么做，来吸引购房者入市？最有效的便是价格策略，把房价打到自住或者投资者心理能够接受的价格，便能激发更多的市场需求，市场是很大的。此外，开发商还应进一步提升品质，提高产品的附加值，让价格有价值支撑点，而不能单纯回调价格”，车德锐如此对开发商建议。

    就目前来看，开发商最需要调整心态。经历过06、07连续两年楼市行情好，一下子过渡到一个月可能都卖不了几套，心态可能一下子很难调整。但不得不承认的是，房地产暴利时代已经终结。房地产行业也有发展周期，当楼市走到顶部，那回调便是不可逆转的。开发商应该根据实际情况作出调整，包括去货速度，资金回笼速度等，如果撑不住，只能把价格往下调，如果把价格定得很高，但是成交量很低，获利仍然有限。开发商应该在资金回笼速度和利润率两个指标之间去衡量，找到平衡。

    作为开发商营销人员，现在也应该调整心态，改变以前好光景时候被动接客，应该主动走出去，找那些有购买力的有需求的人去谈。比如东莞本土有公务员、银行、电力、通信、教师等群体，他们都是有购买力的，福利比较高，公积金能够承受按揭贷款的压力。那就只剩首期款了，如果购房者仍然觉得首期款支付压力较大，开发商可以垫资一成，让他免息或者低息，一两年内还清。门槛降低了，市场的需求会越来越大。

    同时，开发商应该认清形势，中国经济增长速度趋缓，楼市之前增长过快，现在处于调整阶段，市场成交在萎缩，投资者的热情在下降，形势比较严峻，但是市场仍然很大。从宏观来讲，08年“大小非”解禁高峰，意味着很多资金会回流到楼市；另外，06、07年房价涨幅过快，很多人买不起房子却在看，但是这部分人是有需求的，只要价格能够回落到04、05年的价格区间，这种购房需求爆发出来的量是很大的。市场还是有得做。

    第三，开发商应该根据自身楼盘的特点，资金实力，对价格作出相应的调整。建议开发商的调价行为要明显，就目前这两个月的实际情况来看，隐性调价对消费者刺激不是很大，反而喊得最响降价幅度最大的楼盘跑得快，像金色华庭二期4680元/平方米杀跌出货，引得购房者抢购，万科领跌效果也很明显，建议开发商降价要“大胆地说出来”。

    当然，回调价格是一方面，关键还是要把产品的价值提高上去，做好品质和服务，加大营销推广力度等等，价格与价值必须两者结合，两条腿走路。