非常时期更需非常冷静  东莞远未到崩盘时间

东莞市田禾房地产投资有限公司营销总监商俊骏

    记者 裘小厉

    背景：当房地产商纷纷将目前的楼市看作攻坚战时，运河板块无疑是最先失防的前沿阵地。一时间，全国都在议论东莞房价直线下滑30%，媒体的渲染让运河成为焦点，同时也撩拨着全东莞普通市民、开发商以及业内专家的神经。

    运河楼盘骤降事件还原之后，我们看到的是一个被过度放大的个案，但无论是巧合还是必然，运河首先破防本身发人深思。坊间更在忧虑，运河之后，东莞下一站又是哪里？为此，记者深入专访东莞市田禾房地产投资有限公司营销总监商俊骏，挖掘更深层次的意义。

    土地成本影响营销策略

    记者：上周末，万科、光大运河区楼盘的团购优惠活动掀起运河降价风潮，田禾•塞纳河畔作为同区域的直接竞争对手，目前有怎样的应对措施？
 
    商俊骏（以下简称商）：首先我不认同运河板块这种捆绑式提法，虽然区域位置接近，但由于项目土地取得时间不同，自然有很大的区别。万科运河东1号以及光大景湖湾畔的土地取得时间要远远早于田禾•塞纳河畔，而我们是2006年确定的土地，两者的土地成本以及这一时间差造成的建材成本有很大的差距，他们可以作出当时拿地时间的价格，而我们显然只能结合目前的市场形势定价。

    此外，楼盘如果定位不同，即使一路之隔，产品属性也区别很大。举个例子：中信凯旋城和怡丰都市广场紧紧相邻，但产品层次区别明显。塞纳河畔虽然和其他两个楼盘层次差异没有那么明显，但也不能归于同类。而且由于塞纳河畔开发建设时间较晚，因此呈现出来的产品形象可能不像其他两个盘那么完备，但作为莞城区中心区目前规划的最大规模楼盘，它有着自己独特的优势。

    发生在运河只是一个巧合

    记者：在东莞楼市面临调整的大环境下，为什么运河片区首当其冲，成为降价前线？
 
    商：发生在运河只是一个巧合，个别开发商的营销战略使这个区域变得过于突出。运河繁华区域目前集中是四个楼盘，万科运河东1号、光大景湖湾畔、宏远江南雅筑以及塞纳河畔。四个盘中两个盘的开发商都在推行“跑货走量”尽快回笼资金的营销策略，比如万科地产，他不仅仅是运河东1号在降价，而是全国的项目都统一在降价促销，而光大地产也不仅仅是景湖湾畔在打折，光大旗下多个项目都在促销。

    无奈的是，这两个开发商正好在运河都有项目，又是同一时间推出团购优惠，集聚效应显得特别突出，而我们不能就此得出“运河片出了问题”的结论。比如现在丰泰城降价幅度也挺大，我们不能放大地说东城东板块出问题了，这是不客观的。

    记者：也有观点认为，去年东莞房价狂升猛涨使东莞很多区域都透支了成长空间，运河片大幅调整是因为这个区域根本无法支撑7千、8千的单价？
 
    商：我不认同这个观点，运河整个沿线范围很广，而运河城中心区目前整体配套、交通都非常完善，区域很繁华，完全能够支撑这个价格。而且，我认为一个区域他值多少价钱，不是开发商或者所谓的专业人士随意的判断能确定的，决定权其实在消费者身上，区域客户的认同才是定价的基准。