说到现在的楼市，不能不提到近年最热的话题――“人民币升值”和“流动性过剩”。在这里由于篇幅有限，不能具体展开分析其成因，只能简单的说在全球流动性过剩背景下、人民币持续升值预期会造成国际过剩资金、投机热钱通过各种渠道进入中国，去套利人民币升值，购买人民币资产；而国内流动性过剩，货币供应量快速增长，物价普涨，加上房价不断上涨，老百姓消费力和消费预期都不断下降，从而抑制了国内消费，导致国内企业生产力过剩，转向出口，使得我国贸易顺差不断扩大，反过来又加剧了流动性过剩。

    在流动性过剩背景下，城镇居民储蓄存款被大幅抽出，流向目前不断升值的两大牛市：股市和楼市。在国际热钱的大力推动下，目前两大牛市上涨动力仍然非常强劲。而对于股市现时5000点上方，管理层调控措施层出不穷，股市高速扩容加大供应，市场资金面面临不断抽血，股市近期调整不可避免；而对于楼市而言，资金跷跷板效应使得股市进入调整后资金回流楼市，在充沛的资金推动下，楼市向上运行的牛市趋势短期难以改变。

    近期不断有消息传出，“10•1”后银行提高第二套房首付（事实上近期各地银行都在陆续实施）。9月21日，建设银行广东分行表示，22日开始，第二套住房的按揭首付将由三成提高到四成。看来，楼市已经开始加大力度打击投机炒房者，对于一些投机成分比较重、房价过快增长的城市，市场风险在加大。

    接下来我想着重分析一下东莞楼市。首先简单回顾一下东莞房地产市场的发展历程。东莞房地产业的起步期为20世纪90年代初。在短短十多年的发展历程中，从房地产市场发展周期来看，东莞房地产业大致经历了四个阶段：1994-1995年为第一个繁荣期，主要由常平、樟木头等楼盘外销香港所致；但由于行业的不规范及投资的盲目性导致短暂的辉煌后快速经历了衰退期并进入萧条期，特别是遭遇1997-1998年的亚洲金融风暴，港人在莞置业大幅下降，使东莞房地产一度进入调整期。1999-2003年市场才进入复苏阶段，交易量、房价回升；2004年开始，东莞房地产业进入新一轮的繁荣期。

    东莞统计局的相关数据表明，东莞房价在1999-2003年复苏期中缓慢爬升，从2005年开始房价进入一个快速上升通道当中（今年上半年的住宅均价为4692元/㎡，与去年同比增长33.8%），同时有加速迹象。分析到这里，有人会问，既然东莞房价在飚升，是不是意味着风险在累积，很快见顶呢？回答这个问题首先必须考虑东莞楼市是投资还是投机的问题。这个问题的答案肯定是投资为主。因为投机炒房在东莞楼市很难做得到，这里面有市场因素也有机制因素的影响，在接下来的分析会提到。我们先用四个非常科学的指标（房地产投资占GDP比重、房价增长率与GDP增长率之比、房价收入比、租售比）看看东莞楼市到底处于哪个区间，是投资合理区间，还是投机高风险区间？

    东莞目前房地产投资占GDP比重为5.4%，房价增长率与GDP增长率之比为1.93，房价收入比为6，租售比为235。按照科学实证的惯例判断，可以认为，目前东莞房地产市场整体上仍属合理投资区间。但值得注意的是，由于房价涨幅过快，个别指标，如房价增长率与GDP增长率之比已出现了异常、租售比已经在警戒线附近徘徊。但整体上东莞楼市仍在合理的投资区间。