大市预判：进入结构性调整 |
| 据房产业界的专家分析，首付提高及贷款利率提高后，有效需求大幅下降，住家和炒家开始观望，市场成交量短期将会大幅下降，供求矛盾得到缓解。通过加大供应和降低需求两者结合调控，全国房地产市场将进入结构性调整。但在全球流动...详细>> |
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| ◆ 东莞：小户型公寓项目销售压力增大 |
| 小户型公寓吸引投资者的是门槛低，总价低、首付低，但首付从两成提高到四成，首付压力剧增。调整前东莞小户型市场需求是比较大的，有本地的投资者，也有从深圳及其它外地过来的投资者。金九银十东莞城区小户型公寓供应集中放量，调整后如果需求下降，市场观望情绪也会增加，而开发商护盘力挺房价，房价虽短期居高不下，但项目销售压力比较大...详细>> |
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| ◆ 市场资金将流向别墅、地段好的房产 |
| 结构性调整到来，市场主流投资资金将流向别墅、地段好的房产、高品质且性价比较高的洋房、以及商用物业等。 |
| 物业类型 |
优势分析 |
影响判断 |
| 别墅 |
一直以来都是首付四成，富人玩的游戏，属于稀缺资源。 |
基本不受影响 |
| 好地段房产 |
一般拥有较为完善的市政配套、交通配套、教育配套、生活配套等资源，这种地段通常位于城镇的中心区，租赁市场也非常活跃，长线投资回报非常可观。随着城市化进程的加快，这类房产增值潜力较大，容易受到市场的挖掘和追捧。 |
影响很小 |
| 高品质、性价比较高的洋房 |
包括楼盘形象档次较高、市政交通生活配套日渐完善、户型创新 / 产品生命力较强、优质大盘开发首期产品等等。 |
影响很小 |
| 商用物业 |
本身门槛高，四成提高到五成对于投资者来说影响不大。相反，一部分资金会从住宅市场流出，流向商用物业，对商用物业可能反而是利好。 |
影响很小 |
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| ◆ 业界看房价：增速趋缓 平稳上涨 |
| 东莞中原认为，东莞也将进入结构性调整，房价增速将趋缓，呈现平稳增长态势。东莞楼市2005年-2006年上半年属于价值回归，2006年下半年开始非理性快速上涨。今年上半年房价同比34%的涨幅考虑到城市持续升值，包括GDP、人均收入、固定资产投资、房地产开发投资等的持续快速增长，城市化进程加快，剔除1-6月CPI上涨1.5%，东莞房价非理性的涨幅仅在10-15%。 |
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| ◆ 支撑房价向上的四大理由： |
▲ 东莞经济的持续高速发展，城市化进程不断推进，房产的内在价值成长性比较强，价格与价值的背离很快会修复；
▲ 开发商这两年获利较大，即使市场进入观望调整期仍然可以也必须护盘保持价格的坚挺；
▲ 由于市场进一步分化，市场主流投资资金将流向别墅、地段好的房产、高品质且性价比较高的洋房、以及商用物业等，推动这类物业价格继续上扬，整体市场价格仍然向上运行；
▲ 东莞中长线投资为主，主流资金“锁仓”，换手率很低，这样的市场在行情看涨的时候价格容易快速飚升，但在市场调整时下调空间会很小。 |
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