| 小户型公寓吸引投资者的是门槛低，总价低、首付低，但首付从两成提高到四成，相当于首付款增加一倍，首付压力剧增。以目前市区小户型8000元/㎡的均价计算，普遍总价在40-50万元，之前的首付是8-10万元，调整后首付16-20万元，中小投资者将被拒之门外，有效需求大幅下降。据实证分析，首付提高10%，短期有效需求下降20%。以此推断，首付提高20%，短期有效需求保守预计下降30%以上。
另外，除了门槛提高一倍外，提高首付后小户型公寓的收益率下降50%。以面积50㎡ ，均价8000元/㎡计算，总房价40万元，假设房价涨20％，总价为48万元。调整前后简单计算的收益率如下：
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首付 |
升值 |
收益率 |
调整前 |
2 成， 8 万元 |
8 万元 |
100 ％ |
调整后 |
4 成， 16 万元 |
8 万元 |
50 ％ |
前后差异 |
多付 8 万元 |
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下降 50% |
调整前东莞小户型市场需求是比较大的，有本地的投资者，也从深圳及其它外地过来的投资者，对公寓投资热情高涨，而供应相对不足，供求矛盾较为突出，所以才造成小户型公寓价格不断推高。进入金九银十，东莞城区小户型公寓供应集中放量，调整后如果需求下降30%，供求矛盾有望短期得到缓解，市场观望情绪也会增加，而开发商预计护盘力挺房价，房价虽然短期居高不下，但项目销售压力比较大，去化速度显然也会放慢。
来源：东莞中原物业顾问有限公司 |
