右勾拳首付、利率同时上调,投资客明显减少

　　下勾拳增加廉租房、物业税将征,后市房价涨幅会放缓

　　核心提示

　　“9.27”央行和银监会关于“房贷市场”新政仍在持续作用东莞楼市―――一些楼盘推迟了开盘的时间，一些楼盘则开始对原先的定价策略进行了调整，部分消费者则选择了退房退筹。

　　在各银行对“第二套房”的认定细则还在犹疑不定的时候：“9.27新政”中关于房地产开发贷款的管理和商业用房贷款的管理、国土资源部11月1日即将实行的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（以下简称39号令）中，关于土地出让金的管理、以及“物业税‘空转’试点扩至十省市明年有望正式征收”等，一系列的政策组合拳开始在更大和更广阔的层面上震动着整个东莞的发展商及业内人士。

　　本期通过对新政的详细解读，我们将结合东莞实际，对未来东莞房地产市场走向进行三大预测；也希望消费者在经过一段观望期的迷茫之后能找到行动的方向。

　　“9.27”新政中，相对于普通老百姓关注的“第二套房”，开发商更关注的是新政第一条“严格房地产开发贷款管理”。

　　重拳1“地根”“银根”同时紧缩

　　新政细读

　　从新政中，我们可看出，国家将进一步对房地产开发商的贷款进行严控。具体体现在7个方面―――1、对项目自有资本金比例达不到35%或未取得四证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；2、对具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；3、对空置3年以上的商品房，银行不得接受其作为贷款的抵押物。4、严禁贷款异地使用。5、只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。6、商业用房要做贷款的只能是已经竣工验收的房屋。7、商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。

　　结合国土资源部的第39号令：今后凡是“招拍挂”取得的土地，必须全部付清地价款之后，才能拿到土地使用证书；今后也不能按出让地价的缴纳比例分割发放土地使用证书。

　　市场反应

　　发展商将走向寡头垄断

　　新政刚刚出来，东莞市一级土地市场迅速作出反应，从10月23日到11月16日，东莞土地交易中心推出8幅商住用地和1幅写字楼用地，全部要求在1个月或3个月内，一次性付清地价款。而在此之前，一般是半年或一年之内分两次或三次付清地价。面对新政的组合拳和东莞市场的快速反应，一些发展商开始慨叹：要从银行贷到钱是越来越难了。

　　行业金融属性更明显

　　东莞中原地产公司副总经理王英君表示：从这一系列新政来看，东莞房地产市场开发的主体将面临着新一轮的洗牌。以前在东莞市场有一些人是通过早年的关系协议拿地的，以后这种土地会越来越少；也有一些其它行业的企业看到房地产好做，摇身一变也投入到房地产中来，在这几年也赚了个盆满钵满；但是新政以后，土地市场的公开透明将会成为趋势，而不仅仅依赖于银行贷款的资本型开发商将在一级土地市场取得更多的主动权，因此东莞将最终形成以十几家发展商为主流的寡头垄断格局。

　　东莞万科地产相关负责人也表示：整个行业的金融化属性将更加明显，今后发展商将更多地在融资渠道、融资能力和现金回笼方面角力。但是从这几年的发展来看，东莞相当一批的房地产开发商也尝到了甜头，有了较强的资金积累和开发经验积累，因此短期内被挤出市场也是不可能。未来两三年内，东莞本土发展商与外来企业以及外来资本的合作将成为趋势；而最终市场也将走向寡头垄断，前十大发展产有可能占据这个市场50%甚至以上的市场份额。

　　发展商调低涨幅预期

　　土地市场的“银根”紧缩，除了加速市场开发主体的洗牌外，对于11月中旬前即将挂牌出让和拍卖的9幅商住和写字楼用地也产生了影响。虽然这几幅用地大部分都处在南城、松山湖、塘厦和寮步，但是有发展商称“地王”很有可能不会再出现了。该发展商表示：一方面3个月内一次性付清地价，将很大一部分的发展商都挡在了竞争的门外；另一方面可能是发展商对这几幅地的预期涨幅没有以前那么多了。在今年9月份前，东莞房地产的发展还一直处于快车道，大家对于未来的涨幅可能是以25%至30%的增幅为预期；但是新政实施后，很多发展商调低了对后市涨幅的预期，因此这几块地最终拍出的楼面地价可能不会有先前预期的那么高。

　　“9.27新政”中，最受消费者关注的仍然是“第二套房”以及多套住房中关于房贷的首付比例以及利率执行水平等，因为这直接关系到老百姓的钱袋子。