东莞阳光网讯（记者 陈芳）小户型公寓由于投资与自住俱佳，首付只需两成且总价较低，一直以来受到投资者的追捧，一些地段较好的小户型公寓也不时传来“开盘即售罄”的喜讯。然而，“9.27”新政规定第二套(含）以上住房贷款首付款比例不得低于40%，这将使得小户型公寓投资收益率下降50％。

    投资门槛变高，小户型公寓投资收益率下降50%

小户型公寓投资收益率骤然下降（资料图片）

    小户型公寓吸引投资者的是门槛低，总价低、首付低，但首付从两成提高到四成，相当于首付款增加一倍，首付压力剧增。以目前东莞市区小户型8000元/㎡的均价计算，普遍总价在40-50万元，之前的首付是8-10万元，调整后首付16-20万元，中小投资者将被拒之门外，有效需求大幅下降。据东莞中原物业顾问有限公司实证分析，首付提高10%，短期有效需求下降20%。以此推断，首付提高20%，短期有效需求保守预计下降30%以上。

    与此同时，提高首付后小户型公寓的收益率下降50%。以面积50㎡ ，均价8000元/㎡计算，总房价40万元，假设房价涨20％，总价为48万元。调整前后简单计算的收益率如下：

    东莞中原地产研究部经理车德锐表示，调整前东莞小户型市场需求是比较大的，有本地的投资者，也从深圳及其它外地过来的投资者，对公寓投资热情高涨，而供应相对不足，供求矛盾较为突出，所以才造成小户型公寓价格不断推高。进入金九银十，东莞城区小户型公寓供应集中放量，调整后如果需求下降30%，供求矛盾有望短期得到缓解，市场观望情绪也会增加，而开发商预计护盘力挺房价，房价虽然短期居高不下，但项目销售压力比较大。