2007年东莞公寓投资大热

　　别墅有价无市 社区商铺成为主流

　　2007年东莞市别墅成交均价13738元/㎡，城区成交均价17099元/㎡，镇区11299元/㎡。2007年别墅的整体均价较高，个别楼盘面临有价无市，主要由于发展商对别墅市场过高的预期。随着国土资源部对土地控制的合理和规范化，廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占居住用地的比例应不低于70%，在90/70政策的大格局下，别墅的开发将受到比较大的限制，特别是城区。

　　但目前在供应量较大的情况下，面临较大销售压力，但从中长期趋势看，后市供应的减少将促使别墅价格仍然有较大的提升空间。

　　2007年商铺均价15623元/㎡，商铺每月价格呈逐渐上升趋势。社区商铺越来越成为商业地产的主流，其需求相对稳定，2007年东莞商铺成交主要以社区商铺为主，随着东莞各个社区的成熟，价格呈现总体上升趋势。

　　东莞去年房价涨幅过快

　　2007东莞房价在继续上涨，涨幅在三成以上，房价的高涨幅是不是在合理空间？目前的房价是否合理？中原地产研究部也进行了分析，研究认为，2007年东莞房地产市场整体上偏离合理投资区间，由于房价涨幅过快，房价增长率与GDP增长率之比、房价收入比、租售比等指标已经进入泡沫预警区间。

　　2004~2005年东莞房价增长要远低于GDP的增长，面临着价值回归。东莞楼市在2005年初上涨启动，2005年~2006年下半年处于价值回归，从2007年上半年才开始进入非理性的快速上涨。按照房价增长率与GDP增长率之比、房价增长率与收入增长之比计算，2007年的合理房价应为5041元/㎡；数据显示，2007年全年东莞房价5958元/㎡（依据市场监测数据计算），因此，如果剔除2007年CPI同比上涨2.4%，东莞房价非理性的涨幅在15%左右。

　　投资市场虽然有一定泡沫，不能完全数据来分析估值，但综合各类因素评估，东莞目前全市合理房价应该在5300~5500元/㎡。据此，东莞目前的房价有回调的内在需求和空间。

　　长安住宅均价7000元/㎡

　　2007年东莞住宅均价最高的镇区为长安镇，均价超过7000元/㎡，其次是南城区、塘厦、莞城、虎门等，共有5个区域均价达到6000元/㎡以上，从均价前10名的城区镇区分布看，房价高的区域主要是城区和经济强镇。

　　长安、虎门作为经济强镇代表，第四季度长安住宅均价增长近一倍，虎门涨幅三成多，源于住宅供应的结构性变化，第四季度集中供应的一些性价比较高的楼盘，如长安1号、虎门1号等。邻近深圳的塘厦镇普通住宅均价第三季度增长九成多，第四季度下降36%，凤岗第四季度也下跌10%。主要由于房贷新政的出台，严重打击投资需求，特别是深圳的投资客，致使邻近深圳区域观望气候浓重，价格普降。(记者 汪绍文 张玉云 王子恒)