近日广东省国土资源厅厅长林浩坤透露，已草拟了《关于加强农村宅基地管理的通知》并上报省政府审批，媒体解读为“广东拟让宅基地上市流转”。这是继“广州将放开单位自建房”之后又一震动房地产业界的消息。对东莞来说，这意味着众多的农民集资房有可能结束“地下交易”状态，同普通的商品房一样在市场上自由买卖。该通知虽未明确宅基地产权证可否给城市居民，但这无疑增多了市民的购房渠道。

　　如果该政策出台，会否冲击目前东莞的商品房市场？业界和专家有多种看法：合富辉煌东莞市场研究部认为，农民集资房若上市交易对东莞商品房市场影响有限；宏远地产总经理钟振强认为，影响会局限在低端市场，对整体走势影响不大，但该政策对购房者来说，由于多了购房渠道，可以起到稳定房价的心理暗示作用。

　　农民集资房“私交”火热

　　随着珠三角地区农村经济的发展，许多村民已拥有了不止一套房产，这在东莞各镇区表现尤为突出。农民集资房由于销售利润可观，东莞农民集资房私下交易已经不是什么秘密了。近一年来，许多农民集资房由偷偷摸摸地下交易发展到了在公众场合发布广告，同普通商品房一样地销售，而由此引发的纠纷也呈上升趋势。

　　与商品房相比，农民集资房价格优势始终非常明显，这种优势是建立在不缴国税和土地成本几乎为零的基础之上的。按现行规定，农民集资房公开出售与相关法律法规相违背，如果购买了这类房屋很难取得房产证等相关产权证书。

　　但出于楼市价格压力，许多人还是倾向于购买这些房产，相关法规不完善、有些甚至相互冲突等也是导致农民集资房私下交易火热的重要原因。　

　　东莞宅基地存量巨大

　　目前东莞究竟有多少宅基地，并没有准确的统计数据，但我们可以从目前东莞已建设的农民公寓、集资房的数量来推测其存量。据东莞市统计局的数据，截至2006年10月，东莞市各镇区已经建设的农民公寓有52个，建筑面积380多万平方米，套数为18246套，而东莞市2006年商品房销售面积为286.39万平方米，其中住宅销售面积为251.89万平方米。也就是说，截至2006年10月，东莞农民公寓总建筑面积大约是2006年东莞住宅销售面积的1.5倍。

　　业界说法

　　宅基地若上市或会稳定房价

　　“宅基地流转权如果放开，影响的将主要是低端市场，在一定程度上可以缓解房地产市场供应紧张的压力。” 宏远地产总经理钟振强说。他认为，宅基地如果上市流转，将会对稳定房价起到积极的作用。

　　目前东莞地区农民集资房私下交易比较普遍，如果出台这样的规定，其实是把其纳入到正常的管理范围之内，这样这类房产可以明确产权，减少纠纷；其次，宅基地流转中产生的税费等交易成本可以得到规范；而就消费者来说，农民可以购买宅基地上开发的商品房，市民可以减少买房成本，双方的购买力能够得到充分的释放。

　　钟振强也认为，该规定在法律文本上可能与现行的《国土法》等有些矛盾的地方，可能在细节上要进一步完善，同时也比较考验政府有关部门的执行能力，但总的来说正面积极的作用要大于负面影响。

　　合富辉煌东莞市场研究部则认为，农民集资房即便公开出售，对东莞商品房销售的影响也有限，尤其是对高档商品房的影响更是微乎其微，但对中低档市场会产生一定的影响。

　　农民集资房一般规模较小，景观园林、产品品质和物业管理与商品房相比不具有优势，农民集资房最大的优势就是低价格，但在规范管理之后其开发成本同样会上升，因此价格优势可能没那么突出。

　　东莞中原研究部认为，宅基地流转权如果放开，房地产市场肯定会受到影响，但影响不会很大，政府也不会坐视农民集资房冲击市场而无动于衷。另外，农民集资房上市流通对商品房的影响也有可能是正面的，即发挥稳定房价的作用。

　　最近广东省陆续发布的这些房产土地政策给了购房者这样一个信息，即除了可以从开发商手中买到商品房外，也可以通过单位自建房获得经济适用房，若再多了宅基地房上市流转，那么购房通道会更多，能够起到一种心理暗示作用，对稳定房价有益处。

　　■名词解释

　　宅基地：

　　是指农村或城郊建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地，建过房屋但已无上盖物、不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。

　　宅基地使用权：

　　是指自然人依法取得的在国家或集体的宅基地上所享有的建造房屋、居住使用的权利；宅基地包括建筑物的基地以及附属于建筑物的空白基地，一般是指自然辅助用房、庭院和历年来不用于耕种的生活用地以及生活用房中的生产场地。

　　■现行规定

　　相关法律规定农民宅基地不可流转，农民集资房只能在同村村民之间互相流转，不能上市或者对外流转。

　　东莞市国土及房管等部门早就规定，农民住宅公寓是不允许进入商品房流通市场的，不允许在市场上销售和转让，即使转让也只限于向本村集体组织的其他成员转让。

　　如果这类土地想要流转为商业、旅游、娱乐等经营性商业用地，则必须依法转为国有，通过土地交易市场进行招标、拍卖以及挂牌交易。

　　同时，宅基地的申请条件也被严格限制在“一户一宅”，即农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过省（区、市）规定的标准。