“逆转”信号

    ◇商品房销售面积和金额五年来首次下降

    ◇到位资金比例占开发所需资金降至五年来最低位

    ◇商品住宅空置量五年来首次增长

    ◇销售均价回到去年同期水平

    ◇商品房施工面积增幅为近年最大

    21日，广东省房协公布的《2008年上半年广东房地产市场分析报告》显示，今年上半年的广东房地产形势出现了五年来的首次逆转，“各项指标走势反映出市场延续去年四季度以来的深度调整，当前状况如果延续，随着去年企业扩张带来供应量的增加，后市商品房销售压力仍会加大”。

    文/表 本报记者李婧 通讯员黄福新

    自筹比例增幅达五年来最高

    房地产开发资金链条趋紧

    今年上半年，广东房地产完成开发投资1342.87亿元，同比增长34.13%，与全国增长大体持平；增幅同比上升2个百分点。房地产开发投资占GDP比重为8.38%，同比高出1.46个百分点，低于全国水平1.72个百分点。虽然开发投资同比增幅为2003年上半年以来最大，但房协认为，考虑到建材和人工涨幅高，开发投资实际增幅应适当调低。

    在按用途划分的完成开发投资当中，住宅增幅在上年同期增长32.41%的基础上，又有36.22%的增长；办公楼、商业用房同比分别下降11.34%和增长5.98%，与上年同期24.80%、16.0%增幅相比下降较大。

    在开发资金上，上半年广东房地产到位资金1900.23亿元，同比增长16.42%,但在商品房施工面积大幅度增加的同时，到位资金同比增幅下降8.73个百分点。而从资金来源看，自筹资金占到位资金比重增加10.65个百分点，其他资金的比重下降，“显示整个资金链条趋紧”（见上图）。

    销售面积和金额同比下降两成

    住宅容量面积近5年来首次增长

    今年上半年广东商品房销售面积2012.58万平方米，同比下降20.35％，销售额1180.2亿元，同比下降20.66％，为近5年（上半年）来首次降幅。

    上半年商品房均价是5864元/平方米，同比微降0.39%,环比下降0.51%，基本回落到去年同期水平；其中第二季度6002元/平方米，环比增长6.04%。其中，商品住宅均价5711元/平方米，同比增长2.77%,环比下降0.12%；其中第二季度均价5821元/平方米，环比增长4.96%（见右图）。

    市场消化能力变差

    此外，二手房销售量与销售额也同比分别下降25％和33％，广州、深圳二手房销售面积、销售金额都同比大幅下降，尤其是深圳都下降了60％多。

    同时，上半年市场整体消化系数均为负增长，这是自2003年上半年不断攀升以来首次下滑，低于2006年上半年水平，反映市场活跃程度不够，消化能力较差。

    市场活跃程度不足，空置商品房也在增加。上半年末商品房空置总量1586.42万平方米，较2007年末增加7.2万平方米，增长0.46％。其中住宅空置增加60.35万平方米，增长8.03％，出现近5年（上半年）来首次增长。

    施工面积大幅增长

    销售压力加大

    上半年，购置土地面积增长49.76%，但省房协分析，这与去年大量购置土地后办手续延后统计有关。在购置量增长的情况下，购置金额增长46.27%，比2007年上半年减少近40个百分点；土地购置单价也同比下降2.52%，增幅下滑48个百分点。“土地购置单价从连续3年（上半年）高位增幅逆转为轻微跌幅（-2.52%），显示楼市低迷转折时期，土地市场受影响明显”。

    在去年大量购置土地且闲置地处置政策收紧的双重影响下，广东上半年商品房施工面积同比增长35.18%，增幅增加24.95个百分点，为近年最大。尤其是商品住宅施工面积同比增长36.01%，竣工面积同比增长4.99%，“未来一段时间住宅市场供应加大，销售压力仍会加大”。

    政策和客户

    心态是关键

    近一段时间以来，房地产市场的发展趋向无疑是人们关注的焦点。日前，中国奥园地产集团品牌营销总监罗江海在接受本报记者采访时表示，楼市的发展有周期性，目前是楼市的调整期，关键要看政策和客户心态。

    罗江海分析称，任何出台的政策其目的是为楼市的健康发展，避免大起大落的情况。至于客户心态，罗江海认为，目前购房者观望较多，交投平淡，不过，客户心态也是有周期性的，有看涨就有看跌。他还认为，一般来说，股市和楼市要走出低谷需要2年时间，以前两个市场的低谷都是交错出现，像今年这样重叠是很罕见的。

    另外，针对市场关注的资金问题，罗江海告诉记者，房地产是资金密集型行业，紧缩银根对房地产的影响是非常明显的，目前有些房地产企业可能会出现资金链紧张，但他同时表示，中国奥园目前暂无资金压力。（张忠安）