作者：车德锐 
 

       东莞中原市场研究部经理车德锐

    2月29日，东莞万科领跌东莞楼市。如何看待这次万科领跌东莞楼市？个人认为，万科此举将引领东莞楼市快速回归理性，利大于弊。

   首先，万科地产在东莞做了一个快速探底的动作，终结了年初以来的“无量阴跌”局面，更避免了全年处于“无量阴跌”状态。如果万科不做这个事情，东莞的各个开发商达不成共识，有人想升有人想降，市场形不成一种合力，那楼市就会出现僵持状态，买卖双方都在观望，成交量持续低迷。其次，这次快速探底激发了整个市场的人气，这个市场有人气才有得做。

    万科领跌，光大、丰泰等大品牌发展商都在做快速探底动作，将导致很多发展商被迫跟进，推出部分低价房探底。3月的楼市将有一波推盘小高潮，一是新盘推货，二是众多开发商推出的低价房探底也会有所放量。而房价会在快速探底后也小幅反弹，但此轮反弹高度有限。一方面是自住客的购买力随着价格反弹到一定高度变弱，另一方面大势仍不明朗，政策面和消息面仍在干扰，使得他们也会在反弹一定高度后再度进入观望。

    2008年上半年经历一波小幅反弹后，下半年楼市将进一步趋向平稳发展。因为小幅反弹使市场人气有所恢复，而价格在快速探明底部后，在需求反弹的支撑下也会稳定在一个合理区间。而这个合理区间仍然维持东莞中原研究部的对东莞合理房价的评估，全市合理房价在5000元/㎡左右，城区合理房价在5500元/㎡-6000元/㎡。

    对于目前这样一个市场，个人认为有几点值得业界去思量：

    一是卖方心态。这几年楼市快速发展，去货容易而且速度很快。开发商需要调整心态，那就是房地产的暴利时代已经终结，加上今年中央“货币从紧政策坚决不动摇”，必须根据自己的情况在资金回笼速度和利润率之间作出平衡。

    二是认清形势。从宏观上看，一方面是2006年以来，随着房价不断飙升，很多自住需求者已经无奈离场观望。这部分需求的累积是很大的，一旦释放出来消化量相当大。另一方面2008年投资资金依然比较充足，股市里面的大小非解禁在今年是个高峰期，在股市高位大小非减持是很坚决的，而这部分获利的大量闲余资金大部分还是回流到楼市来。

    三是价格问题。“2008年，三十六计，走为上计。”今年的任务就是走量，实现快速出货回笼资金才是最后的赢者。一方面发展商必须承认这两年的楼市有水分，要把之前的水分主动给挤出来，而且不要偷偷摸摸地挤。先不考虑政策面、消息面和供应，按照市场规律，随着价格回调，市场需求肯定会逐步释放和反弹。这也就意味着，开发商如果想出货，回调价格是最有效的办法。

    四是应对策略。目前万科快速探底导致外界认为东莞房价大幅跳水，回到两年前水平，而购房者心理预期也快速改变，认为东莞房价会回落到4000多元/㎡。但是，万科以及其他跟进的开发商都是推出部分单位，总体市场上低价房的货量不多。如果消费者在后续的购买和咨询中发现市场上这样的货量几乎没有，刚恢复的市场人气就会受到打击。因此，发展商还是要达成共识，共同维系这次快速探底所带来的市场人气。

    面对2008年的东莞楼市，面对以自住需求主导的市场，面对中国经济处于周期性顶部、增长趋缓的经济大环境，如何迎合市场和大环境作出相应的调整，是发展商、代理商不得不考虑的问题。

    市场终归会回归理性，回归价值。开发商要做的，更多是顺势而为。