变化3过半业主同意可解聘物业公司

    新规：

    下列事项由业主共同决定：1.制定和修改业主大会议事规则；2.制定和修改管理规约；3.选举业主委员会或者更换业主委员会成员；4.选聘和解聘物业服务企业；5.筹集和使用专项维修资金；6.改建、重建建筑物及其附属设施；7.有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

    业主大会决定第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

    现状：

    根据广东省物业管理条例，业主的投票权是按每户计算表决权，虽然召开首次业主大会选举业委会只需要有过半数以上投票权的业主出席，但成立业委会以及选聘和解聘物业管理企业，都须全体业主所持投票权2/3以上通过。

    从以往实践来看，要召集三分之二以上的业主召开业主大会是一件很困难的事情。东莞现在有不少小区已经成立了业委会，不少小区的业主希望通过召开业主大会成立业主委员会来解决小区的物业管理问题，但苦于组织难而未能如愿。

    专家解读

    一人有多套物业如何表决

    东莞市物业管理协会秘书长邓笑华：

    由于修改后的条例，将原来的第十条第二款“业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定……”删除，可以理解为以前所说的首次业主大会会议上的投票权，应以建筑面积的多少来计算，结合其它条文来说，业主大会决定任何事务，业主参与投票都必须通过建筑面积和人数两个要求，在实际的操作上，可能会使相关事务的决定程序相对复杂些。

    以前要求这两份文件必须经小区全体业主投票权数的2/3以上同意，现在只需1/2以上同意。但是否说门槛降低了呢？也不好说，因为新规定又增加了一个程序，就是对业主人数的要求。现在房产投资很多，有的消费者一人购买几套甚至几十套房子，也很多是两个人共同购买一套房子的，实际操作中可能会出现建筑面积过半，但人数不能过半的情况。

    大家都很关心新条例“专有部分占建筑物总面积过半数的业主”应该怎样理解，从条例的文字表述来看，这里的建筑物总面积应该是指整个小区的总建筑面积，而不是业主专有部分的建筑总面积，也就是说，还要考虑到小区公摊面积的因素。假设一个小区的总建筑面积是10万平方米，其中业主专有部分的建筑面积是8万平方米，要通过业主大会投票通过某项决议，在面积方面过半数的要求，参与投票的业主的专有部分的面积就要达到5万平方米，而不是4万平方米。而各个住宅小区的公摊面积也是不同的，有的小户型项目的公摊比例更大，所以能否说投票的门槛降低呢？真不好说。

    门槛是否降低有待观察

    东莞市东城中心物业管理有限公司总经理陈雄进：

    根据新规，业主大会在投票表决时，既要考虑人数因素，又要考虑面积因素，兼顾面积和人数应该说更加合理。例如有的业主一下子买了一层楼，如果从人数计算，他只有一个人，没有拥有更多的投票权，显然是不合理的，现在增加了面积的要求，应该说在操作上有难度，但决定权更合理。至于修改后召开业主大会、选聘物业服务企业的门槛是提升还是降低，还得通过实践来检验，目前还不好说。

    对于业主投票时，“专有部分占建筑物总面积”过半数或2/3以上，建筑总面积有没有包括公摊面积，我怀疑是不是在字面的表达上出现歧义。按照我的理解，这里的总建筑面积应该是指业主专有部分的总建筑面积，而不是整个楼盘的总建筑面积，因为业主在购房时，实际上已经分摊了部分公摊面积，或者说公摊面积就是所有业主共同分担的，所以应该是指专有部分的总建筑面积才比较合理。

    否则，如果是指整个楼盘的总建筑面积，部分决议还要经专有部分占建筑物总面积2/3以上业主的同意，如果某个楼盘的公摊比例很大，超过三分之一，不是所有业主投票就永远不能通过？即使公摊面积比例在通常的8成左右，三分之二的面积比例，实际上也要八九成的业主参加才行，这在实际操作中，可能性很小。所以对这里的总建筑面积究竟是指整个楼盘的总建筑面积还是指业主专有部分的总建筑面积，希望有关政府部门能有明确的解释。

    业主表决事项更加困难

    东莞市万科物业服务有限公司助理总经理王时：

    与以往不同，修改后业主大会表决规则采取的是双重表决制，即面积与人数的双重制，这种表决机制使通过业主大会做出决议更加困难，也提高了业主通过业主大会实行自治难度。但从另一方面也更加重视和保证了中小业主的权益，使业主在寻求自己利益的同时更加注重与其他业主的沟通与协调，有利于培养小区良好和谐的氛围。