随着《物权法》正式实施日期的日益临近，小区的管理也越来越受到消费者的关注，在《物业管理条例》即将实施四周年之际，日前国务院公布了《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》，新的《物业管理条例》将从今年10月1日起和《物权法》同时实施。此次物业管理条例作了四项较大的修改，涉及到物业公司名称的变更、选举产生业委会门槛的变化等多个焦点问题，修改后的条例与以往有什么区别？将会对小区的物业管理产生怎样的影响？记者邀请了东莞市物业管理协会秘书长邓笑华、东莞市东城中心物业管理有限公司总经理陈雄进、东莞市万科物业服务有限公司助理总经理王时等业内人士进行解读。

    变化1物业管理企业变物业服务企业

    新规：根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约”，将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”，并对个别条文的文字作了修改。

    现状：现在东莞大部分物业公司的名称仍为物业管理企业，记者查阅了东莞市物业管理协会的会员名册，大部分公司的名称为某某物业管理有限公司，如东莞市中信物业管理有限公司、东莞市东城中心物业管理有限公司、东莞市三正物业管理有限公司、东莞市宏远集团物业管理有限公司等，其中万科物业先行一步，在6月25日将原来的物业管理有限公司正式更名为“东莞市万科物业服务有限公司”，也有部分公司的名称为某某物业管理服务有限公司。

    专家解读

    提高业主维规自觉性

    东莞市物业管理协会秘书长邓笑华：

    其实在本次修改《物业管理条例》之前，有部分企业名称本来就是物业（管理）服务公司，也有部分企业提前进行了变更。将物业管理企业修改为物业服务企业，突出服务行业的性质，对物业企业来讲，是一件好事，对从业人员的服务意识的提升，能起到促进作用；同时也使业主意识到物业公司属于服务企业。

    对于将业主公约修改为管理规约，将业主临时公约修改为临时管理规约，其性质和内容是没有变化的，但强调了实际作用，约束性更强一些，使业主能更好地认识到遵守管理规约的重要性并积极遵守相关规定。因为叫什么也好，都是需要经过业主投票表决的，就应该按照约定执行，自觉遵守，否则就没有什么效果。

    服务是物业企业的核心

    东莞市万科物业服务有限公司总经理助理王时：

    近年来物业行业成长迅速，物业服务企业的业务领域不断拓展，物业管理行业内涵日益丰富，已不仅仅局限在对房屋及其配套的设施设备和相关场地的维修、养护和公共秩序的维护等管理活动。“服务”越来越成为人们关注的焦点。物权法中对物业企业由“管理”到“服务”的变化，适应了社会与行业的发展需要，体现了整个国家、社会对物业企业在物业管理中角色认识的重新归位。我们知道，业主与物业企业之间是一种委托与被委托的合同关系，物业企业服务管理的权限来自于全体业主通过业主大会的委托，即书面化的物业服务合同―――物业企业是服务的实施者，业主是服务的接受者，“服务”应该是物业企业的核心。

    而将“业主公约”修改为“管理规约”，则体现了“业主自治”的思想，提高了业主相互同意通过的自制章程的约束力，有利于小区公共管理措施的实施。

    根据性质命名更恰当

    东莞市东城中心物业管理有限公司总经理陈雄进：

    物业公司名称的改变，强调了其服务性质，其本身是服务性质的行业，当然也有管理的成分，但更多的是服务，所以根据其性质来命名可能会更恰当一些，但工作的内容在名称更改后实际上没有改变。至于现在的物业管理公司是否要改为物业服务公司，则还是遵循自愿原则，因为条例对物业公司的工商注册名称是否修改没有强制要求，而且实际的工作也是一样的，如果企业认为修改名称更有利于提高公司的形象，那就修改，但没有强制性。

    原来业主公约涉及的范围较广，可能不仅仅涉及到物业管理方面的规定，而改为管理规约，就比较具体了，只限于建筑物区分所有权范围内的规定。举个例子，比如以往可以在业主公约规定不准在小区内随便吐痰，现在可以作为道德公约在小区推行，但不应再纳入管理规约，管理规约是针对物业管理区域内有关物业管理活动的规定，如选聘物业服务企业、对房屋及配套的设施设备进行维修养护等，这更符合物业管理服务的范畴。