两级分化渐成形

　　冷市中楼价“分岔”，一些片区价格坚挺，一些则大肆降价甩卖

　　二手房价在降，究竟降了多少？2007年12月较6月下降近10%的“均价”已不能说明问题，因为楼价走向明显在分化，部分片区、物业依旧价格坚挺，部分则大势“甩卖”，同在下跌通道但个盘和片区分化越来越大。因此，记者对全市的二手房片区进行踩点调查，看看哪些区域哪些物业“抗跌性”较强，这不仅是对投资客眼光的验证，也提醒购房者理性置业，促进开发商新楼定价更加合理。

　　宝安、南山降价最厉害

　　2007年，宝安区二手住宅成交均价9151元/平方米，同比增长高达65%；南山区均价16548元/平方米，同比增长比例也是65%，两者并列去年房价上涨首位。然而，去年楼市“大变脸”的情况也在两区表现得最为明显，前两季度集中了全年79%左右的成交量，7月政策敏感期开始之后二手房交易迅速量价齐跌。根据中原地产近期公布的统计数据，第四季度两区二手房价环比下跌5%，与前两季度30%左右的环比增幅形成鲜明对比。

　　“宝安、南山的很多房子之前都‘炒’得太厉害，现在的降价只是价值回调。”记者踩点调查时获此说法，其中宝安以龙华片区为甚，南山以后海、红树湾、华侨城等豪宅片区为甚。“虽然这些区域都有市政规划的利好，但刺激了太多的投资客，造成楼价透支，二手楼价预计还有20%左右的下调空间。”中原地产有关负责人说。

　　豪宅热炒区正是重灾区

　　相比去年高峰期，普通住宅降价10%左右，豪宅降价20%左右，这是各家中介业务显示的大致相同的数据。据了解，在2007年上半年一窝疯的炒楼热潮中，豪宅因为房价基数大、定价可比物业少、房源易垄断等特征，炒卖的利润最高，尤其随着2006年底“90/70政策”的出台和执行，“豪宅稀缺论”被广为传颂，造成更多买家和炒家盲目入市。

　　“现在豪宅片区受灾最严重，中介店铺业绩最差、关铺最多、裁员最多。”满堂红地产相关负责人说道。根据本报记者的踩点调查，香蜜湖片区、红树湾片区和后海片区的二手房价降幅达到20%-25%，有些急需资金的业主甚至不惜低于新楼买入价抛售，银湖片区因为是深圳最早的豪宅片区，近一两年内少有新楼，二手房小幅下调稳定至3万元/平方米左右。

　　二手房价走向分化显著

　　根据深圳房地产信息网对其加盟的240家中介、2284间中介地铺的成交数据监测、统计，12月份深圳全市二手住宅的挂牌均价为13135元/平方米，环比下跌1.9%；南山区和宝安区的环比跌幅分别达到3.1%和3.6%，龙岗也下跌2.3%；而福田区和盐田区的挂牌均价却显示出环比上涨，涨幅分别为1.1%和1.5%。从本报记者的踩点调查也可以看出，福田中心片区、东门南湖片区、梅林片区等二手房价抗跌性强，龙华片区、布吉片区、龙岗中心城、后海片区等跌幅明显。

　　“缺乏信贷支撑的投资需求将会越来越少，自住需求为主导的2008年楼市将不会再现价格追涨的局面，二手楼价将结构性下调，下调幅度预计10-15%。”深圳中原地产的年度分析报告如此作结，其深港研究总监张伟说道：“大体而言，前期炒作成分较多，价格远高于实际价值的物业，将会在今年有更大的降价空间；而其它一些位置优越、社区成熟、品牌价值较高的物业表现出较强的抗跌性，今年内的价格还有望回升。”