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http://www.sun0769.com 2007年10月08日 09:22:16 东莞阳光网 |
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内地泡沫风险凸现
中国内地的情况又如何呢？
我们对全国19个城市购房和租房成本的计算结果显示，我国房地产价格总体已经开始“起泡”，平均购房资金成本和月供分别是租金的1.1倍和1.3倍，尤其是包括长江三角洲在内的某些地区“泡沫”风险凸现。
具体地说：样本中近一半城市的购房资金成本大于租金，其中地处长江三角洲的主要城市购房资金成本为租金的1.3-1.5倍；3/4的城市月供大于租金，其中长江三角洲的主要城市月供为租金的1.5倍-2倍；杭州购房资金成本和月供分别为租房的1.5倍和2倍，与香港1997年相当接近；珠江三角洲地区和中部地区总的来说购房成本仍然低于租房成本。
我国某些城市购房成本大于租房成本的主要原因是租金/房价比率太低，即强烈的购房需求推高房价。这种需求包括自住和投资/投机。自住性需求旺盛反映了我国房地产市场快速发展的基本面支持。而投资/投机性需求可能反映了几个因素：第一，利率水平过低迫使储蓄需求转化为住宅需求，即购房的目的是出于保值，而非居住。第二，投资/投机者看到了城市化进程和中国经济的增长意味着将来普通住宅的强大购买需求，提前购买以图牟取暴利。投资和投机性需求不仅推高房价，而且压低房租，导致租金/房价比率不断下降。
从近年来房价和租金的变化判断，我国购房/租房成本比率在不断上升。2004年，住宅价格涨幅明显大于租金价格，2004年两者分别上涨9.7%和1.4%。如果这种势头继续下去，长江三角洲地区的购房资金成本/租金和月供/租金比率将进一步上升，而且越来越多的城市的购房资金成本将超过租金，最终导致房价回落。购房资金成本/租金比率越高，将来房价下跌的幅度越大。
回过头来再看香港1997年的经验教训，我们会得到怎样的启示呢？
第一，购房成本长期大于租房成本预示着房地产价格泡沫的形成。我国某些地区目前购房成本已经高于租房成本，并有进一步扩大的趋势，显示泡沫正在形成。
第二，一旦将来由于某些外部因素(如美元见底或其它国家的房地产泡沫破灭造成的多米诺骨牌效应等)导致包括前期流入房地产市场的资金外流，房价将止升回跌。
第三，房地产泡沫膨胀得越大，将来公众和政府为之付出的代价越沉重，价格调整的时间越长。因此，大痛不如小痛，长痛不如短痛，政府应当果断采取措施抑制房地产价格的过快上涨，不失时机地“刺破”泡沫，切不可因为内地目前上述两个指标的平均值低于1997年的香港而掉以轻心。要知道，香港1997年房地产泡沫破灭后价格下跌了三分之二。
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