|
http://www.sun0769.com 2007年10月08日 09:22:16 东莞阳光网 |
|
|
|
买，还是不买，将来能否买得起？如果现在买房子，将来房价跌了怎么办？倘若不买，房价继续上涨又如何是好？
对于中国的潜在购房者来说,这是个问题。
不幸的是，预测房价走势、判断房地产价格“泡沫”也许比算命还难。
因为房地产价格受供求关系、价格变化和外部条件等错综复杂的因素影响，判断中国房地产泡沫更难，中国近年来的经济发展迅速，储蓄率高，人口结构有很大变化，而且房地产的商品化与其它国家和经济体相比仍然是新生事物。
我们认为，中国房地产价格的上涨有四个主要原因：基本面的支持，即中国经济的快速发展、90年代末住房改革和城市化进程；高储蓄率和有限的储蓄工具；投机或投资性需求，包括人民币升值预期下境外资金的流入和国内房地产投机/投资性需求。另外，前期房地产调控政策多属只调供应不调需求，扭曲了供求关系，至少在客观上提高了价格上涨的预期。于是，房地产价格与日俱增，然而真实和投机需求的交织使人们对增值潜力的觊觎和价格“泡沫”的担忧挥之不去。欲买不敢，欲罢不能。
香港的经验与教训
眼下的中国内地房地产市场也许可以从香港特区1997年的经验教训中获得一些有益的启示。
香港房地产价格在1997年前不断上升。1990年-1994年，住宅价格指数上升73%，这与当时宽松的货币环境和通货膨胀有关。在之后的两年中，利率有所上升而且政府实行了反投机政策，房价有所回落。在1996-1997年间，房地产价格上升至历史高位，主要是因为1994年7月实行的对土地供应的限制和大量资金的流入造成供不应求。房地产价格泡沫在1997年亚洲金融危机期间破灭，并在之后的7年大幅下降。1997年7月到2003年7月期间，香港住宅价格指数暴跌65%。
这期间，资金撤离香港，港币受到贬值压力，香港经济萎缩，出现通缩，失业率高企，许多人沦为负资产者，即把房子卖了也还不起银行按揭贷款。另外，1997年土地供应的解冻也是房地产价格下跌的原因之一。
根据香港金融管理局的分析，香港购房资金成本/租金比率和月供/租金比率均与房价密切相关。在上世纪八十年代，香港房地产价格增长较为温和，购房资金成本与租金的差异时正时负，其比率徘徊在1左右。
从上世纪九十年代开始，在强烈的增值预期驱动下，购房资金成本/租金比率上扬，从1990年一季度的1.1倍上升到1997年二季度的2.2倍；在此期间月供/租金比率从0.97升至2.04。与此同时，房地产价格一路大幅飙升，1990-1997年住宅价格指数上升3倍。
1997年，亚洲金融危机爆发，香港受波及，资金外流，为维护盯住汇率制，利率大幅上扬，引爆房地产价格泡沫，房价和购房/租房成本比率一落千丈，直至2003年年中方开始回升。
|
|
|
