地价决定房价论

　　“地价决定房价”的声音早已有之,近年来每一次土地拍卖、创出新地王后,这种声音都尤为强烈。不少发展商往往以地价上涨、成本高而成为提价的理由。京城地产大佬、华远集团总裁任志强曾多次在公开场合表示,土地供应的僧多粥少,造成地产商开发成本迅速提高,而这部分刚性成本必然要转移到房价上,造成价格上涨。

经过拍卖的地价越来越高,房价随之有了更多涨价的理由,而承担“双高”恶果的,正是普通购房者。资料图片

　　在广州,地王的创造与楼价的上涨趋势也有迹可循。2006年9月,广州首个限户型的金沙洲B3725D01地块,以4033元/m2的楼面地价出让,成为一时的地王；而半年后海珠区纺织路1号地块出让,楼面地价已达7082元/m2,创造并保持着广州住宅地块楼面地价的最高纪录。而在近期番禺沙湾和花都建设北路地块的出让中,楼面地价分别以5783元/m2和4598元/m2成为各自区域的地王。

　　如果以金沙洲

　　B3725D01地块和纺织路1号地块价格相比,涨幅为75.6%。在同一期间,房价的增长虽然没有地价那么疯狂,但也是在房价增速最快的一段时间。以阳光家缘的统计数据为例,2006年9月广州十区商品住宅的签约均价6428元/m2,而到今年7月广州商品住宅签约均价为9473元/m2,上涨幅度达到47.4%。每个“地王”出现后,对周边楼价的带动也是“立竿见影”的。如番禺地王出现后,附近一大盘当晚即调价1000元/m2；珠江新城商用物业地价在接连突破8358、9568、11912元/m2后,广州的写字楼售价格立即暴涨起来,如中华国际中心在五六月份还不到2万元/m2,目前新推单位已超过3万元/m2。在珠江新城11912元/m2“地王”的带动下,附近的铂林国际公寓五一期间售价约1.5万元/m2,而7月最后一批单位价格已突破2万元/m2。对此,某大型房企董事邹小姐表示,现在已经到了“地价决定房价”的时候,地王一出,房价立马跟着走高。

　　与地价决定论相伴随而来的,是地价决定预期房价。即认为一块地拍卖结束后,它的拍卖价大致能确定其在

　　2-3年后的房屋销售价格。一般说来是:楼面地价+建造成本+资金回笼之前的利息成本+期间营销管理费用+合理利润=预期房价。比如番禺沙湾的土地拍卖,楼面地价(5783元/m2)+建造成本(2000多元/m2)+利息成本+营销成本……这样总成本就将超过8000元/平方米,进而得出这一楼盘的房价将在9000元/平方米以上。而今年5月花都区一手住宅均价为4497元/m2,比该地价低了100余元/m2,因此业界预期花都一手住宅还将有大幅的上涨。

　　而事实是,该花都地王一出,目前在售的花都楼盘价格拉升十分凶猛,如马鞍山公园附近一楼盘,今年五月份均价约

　　6500元/m2,目前已经达到8500元/m2,一些复式单位预售价更达到8500-10000元/m2,还是毛坯房出售。拍卖地还没动工,其预期房价已经由区域内的其他发展商“名正言顺”地实现了。