需求、供给与成本对住宅价格上涨的综合推动

　　从对住宅的需求看，中国刚刚进入城市化的加速阶段，到2020年，可能有60—65%的乡村居民变为城市居民，未来15年将会有4亿人口进城；而从人民群众的消费结构变化来看，即便城市的居民，其收入提高后进一步改善居住条件的支出弹性较大，这里还包括新增城市人口和家庭小型化所需要的住宅；而较为特殊的是，中国一个国度中有13亿人口，加上对外开放，一些大都市和沿海城市，住宅需求更多地来自于全国，甚至国外的购买力。我觉得，中国在2025年以前，强劲的住宅需求可能不会疲软。 热点新闻

　　而从住宅的供给看，住宅要建设在土地上，中国人多地少，土地的稀缺性使其价格将不断地上升，而土地价格的上升，必然地要摊入建设的房屋之中。从目前土地市场的格局来看，有三个土地必然涨价的特点：一是土地的供应者只有一个政府，即土地的供给是寡头垄断，只我一家，别无他店；二是土地的买家是充分竞争的，即在售出时，采取对几个、十几个、几十个，甚至百家土地购买者进行拍卖，有时一拍，拍出一个天价来，其价格必然要摊入房屋价格；三是地方政府有着从土地上获得财政收入的强烈欲望，寡头垄断和拍卖抬价，使其在最有利的地位上获得土地最大的收益。而土地限量供应则有可能导致住宅的即期和预期供给都小于需求。

　　当住宅的需求大于住宅的供给时，一是住宅的价格会由需求拉动上涨，二是所有的国家本来想控制房屋需求和产出所增加对房地产的税费、提高房地产商的贷款利息等等措施，其成本上升必然地要转嫁给购买者。而提高买房贷款的利息，也使高收入不需要贷款的人获得越多的未来价格，而中低收入的人，买住宅的负担加重。

　　建设住宅的任何成本，如果政府不进行减免和补贴，毫无疑问，都要进入房屋的价格。进入房价的有：一是建筑商的建设成本和利润，二是政府的各种税费，三是房地产商要承担的本来应当由政府配套的道路、供排水、学校等公益性基础设施；四是高昂的土地价格。目前，政府在房地产领域收取税费多达几十，甚至上百种；而让开发商配套建设政府应当配套的基础设施，已经成为一个惯例；政府的土地财政，一年要从其中获得5000亿以上的收入。这些本来不应当进入住宅价格的额外费用，要占到住宅价格的三分之一左右，甚至一些地方还要多。