租金均价上涨12%

　　根据世华地产的统计数据，去年1月全市整体租金水平为33.9元/平方米·月，到12月份上涨到36.1元/平方米·月，涨幅为6.5%；2007年，深圳市住宅全年的租金均价为35元/平方米·月，相比2006年上涨超过12%。其中，福田区以优越的地理位置，高居租金排行榜首，最高时达到46.1元/平方米·月；罗湖、南山两区次之，租金水平在40元/平方米·月左右浮动。

　　业内人士普遍认为，住宅租赁需求旺盛和持续半年的楼市观望气氛，是促成去年深圳房租明显上涨的主要原因。根据深圳市统计局数据，至2007年9月，深圳流动人口数超过1200万，显示出住房租赁的强劲需求，而现在很多中介店铺都是靠租单撑市。“现在我们的租/售业务量比例高达10：1，之前一个月租单成交200宗左右，近4月每月有400-600宗成交。”满堂红深圳分公司相关负责人说道。据了解，去年8月以来深圳楼市观望气氛浓厚，不少买房需求继续转为租房需求，而同时业主在持续加息之下面临更大的供款压力，对租金期待值更高，这样买卖双方促成了房租上涨。

　　回报率不抵存款利率？

　　2007年，深圳住宅平均租金回报率在4%左右波动，相比去年有1.5个点的下跌。“用出租的方式作长线投资，一般要有5%的年回报率才划算，不到5%就相当于20年都不能回本，可现在即使是在深圳的热点租赁片区，除早期买入的住宅以外，出租年回报率都不到5%。近一年半内买的房子，根本都做不到以租养贷了。”满堂红地产梅林片区区长陈万春说道，他认为主要是因为短线炒房者多，房价上涨的幅度远远地超过了租金上涨幅度，不仅购房者跟不上房价，连期望出租住房长期获利的投资客也不划算。

　　以福田中心区一套90多平方米的三房为例，今年上半年的买入价至少要150万元，若首付3成后按揭贷款20年，等额本息还款月供8000多元，而装修一新后出租，最多租到4500元/月。就拿利率来对比，现在深圳住宅出租的平均年回报率4%左右，而6次加息之后，5年整存整取的存款年利率也有4.14%，租金回报率还不如银行定存利率，与5年期以上高达7.83%的住房贷款利率相比更是差一大截。

　　不少业主“以租带售”

　　相对来说，一些处在商贸繁华区、楼龄2-5年的小户型物业，租金回报率较高。世华地产总结2007年第四季度的住宅租金回报率，推荐的物业如罗湖蔡屋围片区的世金汉宫，45平方米公寓租122元/平方米·月，卖22000元/平方米，租金回报率6.6%；福田景田片区的TT国际公寓，28-38平方米的房子租72元/平方米·月，卖16000元/平方米，租金回报率5.6%。

　　“最高不过5%-6%的回报率，这对房产投资客来说并无多大吸引力，现在不少业主以买入价转售住房，一些急于转手的业主甚至降价20%抛售。”中原地产南山区林总监说道，他说抛售现象在香蜜湖、红树林等炒家多的豪宅片区尤为明显。但是，现在的楼市行情是买家依旧观望，二手房成交持续低迷，因此出现了很多“以租带售”的现象。“业主以低于市场价300元左右的月租给租户，条件是租户要配合业主带买家看房，若有买家看中业主随时违约转售住房。”陈万春介绍说，他说在预期房价继续下跌而转售难的现状下，“以租带售”是很多业主的权宜之计，为早日出售他们宁愿牺牲部分租金收入并承担违约金。