热点关注 车位问题是争议焦点

    《物权法》通过后，地下车库和车位问题依然是发展商和业委会的争议焦点。在《物权法》公布之后引发了广州发展商出售车位的狂潮，不过不少发展商在仔细研读《物权法》后，发现《物权法》内文是指以 约定来确定车位的归属，急售车位的热潮才冷却下来。

    某发展商负责人对记者表示，由于广州大部分楼盘习惯房屋和车位分开卖，在业主的买卖合同中，车位并无计入分摊面积，经过大确权后一般都属发展商所有。根据《物权法》，地下车库、车位在没有约定的情况下还是归发展商所有。其中有争议的地方在一些改做车位的公共绿地、架空层上，这些问题就需要发展商与业主、业委会协商。

    但《物权法》中有关车位应“优先满足业主”一项最引起发展商和业主争议。发展商未经业主同意就将车位卖给非业主第三方、令业主失去车位使用权，这是广州众多小区楼盘的历史问题，对此海印南苑等小区业委会在《物权法》通过后已经首先开始维权行动。有法律专家提出，“首先满足业主的需要”应该要地方立法作严格的解释，才能解决争议。比如规定车库业主占有比率，否则就不能卖给第三方。或者是确定一个期限，在房屋买卖合同成立的几年后，业主仍没有买车位，在通知业主之后，开发商可以将车位卖给第三方等。

    呼吁细化业委会权责问题

    以往，当小区业主的权益受到侵害时，小区业委会以原告的身份向法院提起诉讼，却往往因为没有诉讼主体资格而被法院拒之门外。《物权法》通过后，业主大会和业主委员会首次被明确了法律地位和权利，对侵害小区业主共同利益的纠纷中，可以代表全体业主提出诉讼。

    广州市业主委员会联谊会（筹）的相关负责人习建华认为，有关业委会、业主大会的法律地位和权利问题，还需要地方立法来细化，不然在业委会的实际工作中就会遇到很多麻烦。以业委会要举办一些宣传活动、会议来说，既然业委会已经具有正式法律地位，就无须通过繁琐的备案手续，但由于广州市法律法规仍未确定业委会的法律地位，即便业主聚集在一起开个会也要到相关部门申请备案，这给业委会工作带来很大难度。

    商用地住宅不能“自动续期”

    近年来，“酒店式公寓”、“国际公寓”流行，还有一些发展商在工业用地上以兴建办公楼为幌子盖别墅，以低廉的价格备受买家欢迎。但在购买这类物业时，许多买家通常都不追究这些物业的用地性质，究竟是住宅、商用还是工用。根据《物权法》的规定，为体现国家、集体和私人物权平等保护的原则，住宅用地70年后可“自动续期”，但房子使用年限“自动续期”的权益却不涉及商业、办公用地。因为商办楼等商用地含有公共资产的性质，政府保留了对这种产权性质物业的控制权。根据该规定，凡是在非住宅用地上，如工业用地、商业用地、综合用地上等土地上建成的住宅销售后，业主就算是自住，也不能享受“自动续期”的权利。

    由于早期土地使用并不规范，综合用地上也可建住宅，“商住楼”的称谓由此而起。许多“酒店式公寓”和“国际公寓”的用地性质其实是酒店或者写字楼，如是酒店用地的话，使用年限只有40年，写字楼或综合用地的话，也只有50年。而一些发展商在工业用地上以兴建办公楼为幌子盖的别墅，其使用年限也只有50年。