部门解读

非正式合同一样管用

　　工商部门表示，房地产经纪合同同样具备法律效力，买房者可据此索赔。

　　如今因二手房价上涨，许多卖房者在签订二手房经纪合同之后主动违约，给买房者造成损失。对此，市工商局有关人士表示，非正式的地产经纪合同同样具备法律效力，买房者可以据此向违约者索取赔偿。

非正式合同也具法律效力

　　房地产交易过程中往往会出现两个合同，一个是买卖双方与地产中介三方签定的房地产买卖合同，俗称居间合同，这是非正式合同；另一个就是办理房产过户时买卖双方到国土房产部门共同签定的房地产交易合同示范文本，这是正式合同。有两个方面的原因导致出现两份合同的现象。一方面，法律规定，房地产交易双方均须按房地产实际成交价格缴纳相关税费，尤其对于二手房交易，卖方不仅要缴纳印花税，还要缴纳营业税、增值税等等。为了减少这部分支出，卖方通常要求在正式的二手房交易合同示范文本中，只写一个象征性的成交价，而不写出实际成交价格，前者价格远远低于后者，从而逃避大额税费。但由于地产中介的佣金也是按照房地产的实际成交价格乘点计算，客观上卖方与地产中介便都会要求与买方在房地产交易初期签定一个非正式的合同，合同中的房价为实际成交价格。

　　然而，非正式合同并非如地产中介口中所说的不具备法律效力。为防止出现房价波动或者其他难以预料的因素，买卖双方可以在非正式合同中约定，在一定的时限内到国土房产部门签定正式合同，办理过户手续，以保障双方合法权益。对于上述案例，如果范小姐做到了这一点，对于后来出现的卖方负责人出差、无法及时办理过户手续的情况，只要超出了双方约定的时限，范小姐就可以违约为由，要求卖方赔偿。

　　此外，消费者购房时，首先要弄清订金与定金的区别。所谓订金的“订”，代表预订的意思，一旦出现一方违约的情形，只需返还订金，不用承担连带赔偿责任。如果是定金，情形就大不相同。定金的“定”，有确定的含义。《担保法》中明确规定，约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。可见，卖方如果私自违约，应当双倍返还定金给买方。消费者给付定金的同时，一定要在合同中予以明确。

口头授权不同于书面委托

　　在范小姐的购房案例中，卖方法人代表曾口头授权深圳分公司负责人作为卖方代理人签字，没有任何书面证据证明。卖方最后违约时也正因为这一点，不担心范小姐将其违约事件告上法庭。工商部门对此提醒广大房产消费者，房地产交易过程中切忌口头授权。中国有句俗话，叫“白纸黑字，口说无凭。”口头授权不同于书面委托的法律效力，一旦出现纠纷不能作为固定的证据。对于范小姐，当卖方提出口头授权时，应坚决要求卖方出具书面委托，以保障自己的合法权益。

定金入三方监管账户即视卖方已收定金

　　当范小姐针对卖方违约提出赔偿时，卖方称未收到范小姐一分钱，所有款项都在中介方手中。工商部门指出，这一说法违反了相关法律规定。对于目前房地产交易普遍的做法是，定金存入买卖双方共同指定的地产中介的开户银行，买方、卖方、地产中介方三方共同监管该银行账户(定金不同于交易佣金，地产中介无权单独支取该笔款项)。当买方把定金存入该账户时，即视为卖方已经收到了定金(在未办理正式过户手续前，卖方无法真正得到这笔钱)，如果有一方违约，则按相应的定金罚则解决处理。因此卖方没有收到一分钱的说法是错误的。

　　如果范小姐掌握了上述法律常识，签合同时明确定金，要求约定办理过户手续的时限，并要求卖方出具书面委托，则可以有效地保障自己的合法权益，当卖方提高房价时就不会变得被动。工商部门专门为范小姐算了一笔账。当初约定的房价为107万元，范小姐付定金15万元，佣金1.5万元，买卖双方一共须付佣金3万元。如果卖方违约，不仅无权要求返还佣金，还须双倍返还定金给买方，即多支出15万元，卖方须承担的违约金一共约为18万元左右。事实上，卖方衡量得失后，很可能会以原价107万元卖房给范小姐。